STJ decide que corretoras e empresas de pagamento não respondem por atraso na entrega de imóvel

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou recentemente o Recurso Especial nº 2155898/SP, reafirmando importantes diretrizes sobre a responsabilização de agentes envolvidos na compra e venda de imóveis.

No caso analisado, um casal ajuizou ação contra a incorporadora, a corretora responsável pela intermediação da venda e a empresa de pagamentos que processou a transação financeira, visando à rescisão contratual em razão do atraso na entrega da obra.

O Tribunal de Justiça de São Paulo havia condenado solidariamente as rés à devolução dos valores pagos, incluindo parcelas do imóvel e comissão de corretagem. A corte estadual entendeu que todas as empresas integravam a cadeia de consumo, justificando a responsabilização conjunta.

Contudo, o STJ reformou a decisão, entendendo que a corretora de imóveis e a empresa de pagamentos não faziam parte da cadeia de fornecimento da incorporação do imóvel e, portanto, não poderiam ser responsabilizadas pela demora na execução das obras.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que quando o negócio jurídico consumerista envolver relações jurídicas diversas, a responsabilidade dos fornecedores estará limitada à cadeia a que pertencem. Isto é, só pode ser responsabilizado quem integra a cadeia de consumo, ou seja, quem efetivamente contribuiu com produtos ou serviços para a entrega do serviço final.

Em relação à corretora, a decisão ressaltou que sua atuação limita-se à intermediação das partes contratantes e não interfere na execução da obra ou no procedimento de incorporação imobiliária. A ministra mencionou, ainda, que o serviço de corretagem, nos termos do artigo 725 do Código Civil, caracteriza-se pelo êxito na aproximação das partes, sendo devida a remuneração mesmo que o negócio não se concretize por arrependimento. Assim, a relatora destacou que a responsabilidade da corretora se limita ao serviço de corretagem, com ênfase no dever de fornecer informações adequadas sobre o negócio.

No caso das chamadas “pagadorias” — empresas contratadas pela corretora para istrar e gerenciar os pagamentos envolvidos na transação e o ree de valores como comissões, taxas e outros encargos aos corretores autônomos e à própria imobiliária —, a ministra destacou que sua atuação é exclusivamente istrativa e não possui vínculo com a execução do contrato principal. Dessa forma, assim como as corretoras, as pagadorias também não integram a cadeia de fornecimento e não respondem por eventuais inadimplementos do contrato de compra e venda de imóvel.

Com base nesses fundamentos, o STJ deu provimento ao recurso das empresas, excluindo sua responsabilidade pelos prejuízos alegados.

Essa decisão reforça a compreensão de que a responsabilização solidária no âmbito das relações de consumo deve observar os limites da atuação de cada agente e o nexo de causalidade com o dano discutido.