Tema 1.158 do STJ: Repetitivo Define que IPTU é Obrigação do Devedor Fiduciante até o Banco ser Imitido na Posse do Imóvel

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o credor fiduciário é parte ilegítima para sofrer eventual cobrança do IPTU de imóveis alienados fiduciariamente. Isso significa que as instituições financeiras, que detêm a propriedade fiduciária de imóveis, não poderão ser responsabilizadas pelo pagamento do IPTU.

A decisão, proferida pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.158), fixou a tese de que “o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito ivo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN)”.

O ministro relator do caso, Teodoro Silva Santos, destacou que, no contrato de alienação fiduciária, o credor detém apenas a propriedade resolúvel, indireta do imóvel, com o objetivo de garantir o pagamento do financiamento, sem a intenção de se tornar o proprietário do bem.

O ministro também realçou que, conforme jurisprudência do próprio STJ, para ser considerado proprietário, é necessário que a posse do imóvel venha acompanhada da intenção de ser dono (animus domini). Portanto, as pessoas mencionadas no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN) são vistas como responsáveis pelo IPTU porque têm uma relação direta e pessoal com o imóvel, o que não se aplica ao credor fiduciário, que possui apenas uma posse precária.

Segundo o relator, o artigo 1.367 do Código Civil afirma que a propriedade fiduciária não é equivalente à propriedade plena. Ele explicou que, devido ao seu caráter resolúvel (conforme o artigo 1.359 do CC), a propriedade do bem é transferida ao credor fiduciário sob uma condição resolutiva, ou seja, apenas enquanto o devedor não quitar a dívida (no caso, o valor do financiamento bancário).

O processo julgado teve origem em execução fiscal proposta pelo município de São Paulo contra um banco, com o objetivo de cobrar o IPTU incidente sobre imóvel que estava em alienação fiduciária. O tribunal estadual reconheceu a ilegitimidade iva da instituição financeira.

O julgamento tem um impacto significativo no mercado imobiliário, pois definiu que os credores fiduciários não são contribuintes nem responsáveis pelo recolhimento do imposto incidente sobre o imóvel alienado fiduciariamente, quando o fato gerador ocorre antes da consolidação da propriedade e imissão na posse. Essa decisão proporciona maior clareza e segurança jurídica, especialmente em relação à definição das responsabilidades tributárias nas operações de alienação fiduciária, e impacta diretamente os contratos dessa natureza, trazendo mais previsibilidade para as partes envolvidas.